（原標(biāo)題：克而瑞地產(chǎn)琢磨：客歲12月樓地市皆“翹尾”收官 預(yù)期一季度同比仍正增長(zhǎng)）賭錢賺錢官方登錄
智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，克而瑞地產(chǎn)琢磨發(fā)布2024年12月講述稱，獲利于策略穩(wěn)信心強(qiáng)預(yù)期重迭年末房企事跡沖刺，12月新址供求“翹尾”收官，供不應(yīng)求之下庫存執(zhí)續(xù)走低。全年新址成交累計(jì)同比降幅執(zhí)續(xù)收窄至23%，二手房成交絡(luò)續(xù)走強(qiáng)，12月成交面積同環(huán)比分別上升46%和11%，全年累計(jì)同比正增6%。地皮成交鴻溝周期性“翹尾”，建筑面積環(huán)比增132%，溢價(jià)率回落至年內(nèi)均線，流拍率延續(xù)低位。該機(jī)構(gòu)以為，2025年1-2月受春節(jié)假期影響，環(huán)比回落是草率率事件，但概括策略加執(zhí)和現(xiàn)時(shí)市集成交熱度慣性，3月小陽春行情有望延續(xù)，考量到2024年基數(shù)較低，2025年一季度同比仍將正增長(zhǎng)。
01新增供應(yīng)環(huán)增10%好于Q3月均，一線轉(zhuǎn)跌、二三線加速放量
12月新址供應(yīng)穩(wěn)步放量。30個(gè)要點(diǎn)城市新增供應(yīng)1175萬平常米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比下降16%，與三季度月均比擬增長(zhǎng)27%，全年累計(jì)同比降幅收窄至29%。
一線供應(yīng)回落，僅廣州階段性放量。4個(gè)一線城市舉座展望供應(yīng)面積199萬平常米，環(huán)比下降5%，同比下降33%，較三季度月均水平增長(zhǎng)10%。僅廣州迎來階段性放量，同環(huán)比執(zhí)增，年末房企寬闊加強(qiáng)了推盤節(jié)律，重迭上月基數(shù)較低，舉座供應(yīng)量穩(wěn)中有增。北京、深圳同環(huán)比王人降，深圳舉座供應(yīng)鴻溝仍權(quán)貴好于三季度月均，北京供應(yīng)回落至年內(nèi)低位，全年累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至20%。
二三線城市供應(yīng)執(zhí)增，環(huán)比增長(zhǎng)14%，較三季度月均增幅為31%。26個(gè)要點(diǎn)二三線城市所有供應(yīng)976萬平常米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比下降12%，累計(jì)同比降幅為30%。其中成都、西安12月供應(yīng)鴻溝延續(xù)100萬平以上高位執(zhí)穩(wěn)，累計(jì)同比降幅保執(zhí)在2成把握。從變化情況來看，二三線漲跌分化執(zhí)續(xù)加重：西安、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、徐州等環(huán)比增幅均超5成，迎來了王人集補(bǔ)貨期；而濟(jì)南、青島、南寧、福州、長(zhǎng)春、寧波、惠州、珠海、常州等二三線同環(huán)比王人降，房企推盤積極性也并不高漲。
02新址成交環(huán)比再增15%且創(chuàng)近三年同時(shí)新高，全年降幅收窄至23%
獲利于年末房企年末加大推盤頻次和營(yíng)銷力度，12月成交面積迎來權(quán)貴翹尾行情。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，12月30個(gè)要點(diǎn)城市舉座成交1801萬平常米，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)17%，系數(shù)目水平較2022年12月亦增長(zhǎng)2%，創(chuàng)近三年同時(shí)最高,與三季度月均值比擬增長(zhǎng)86%，全年累計(jì)同比降幅權(quán)貴收窄至23%。
一線城市市集熱度延續(xù)，京廣成交回升，滬深略顯疲軟。4個(gè)一線城市環(huán)比微增1%，同比上升35%，較三季度月均增長(zhǎng)80%，累計(jì)同比降幅為11%。除上海、深圳環(huán)比下降外，北京、廣州均同環(huán)比王人增，其中廣州漲幅權(quán)貴，環(huán)比增9%、同比增39%，與三季度月均比擬增長(zhǎng)73%，這也使得廣州成交量與客歲基本執(zhí)平。值得溫煦的是，前期利好新政影響較大的上海、深圳，本月均出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)降，不錯(cuò)看出新政利好效應(yīng)有遞減趨勢(shì)，跟著短期欲購房的存量客戶執(zhí)續(xù)開釋，成交增長(zhǎng)也有疲軟態(tài)勢(shì)。
二三線城市成交延續(xù)低位波動(dòng)，累計(jì)同比降幅權(quán)貴高于一線。不錯(cuò)將各城市區(qū)別為以下幾類：(1)年末權(quán)貴翹尾類城市除了武漢、蘇州、長(zhǎng)沙、寧波等基本面尚佳的二線城市以外，還有無錫、珠海、徐州、嘉興等三四線線城市，資格了數(shù)月低迷，年末購房需求迎來王人集開釋期。(2)天津、南京、昆明等環(huán)比漲幅均在15%以內(nèi)，低于均值，安靖收官；(3)西安、濟(jì)南、廈門、惠州等少數(shù)城市同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，主要源于前期王人集放量后階段性疲軟，舉座成交仍延續(xù)低位徬徨。值得溫煦的是，9城全年累計(jì)同比降幅已收窄至2成及以內(nèi)，天津購買力執(zhí)續(xù)樹立，舉座成交呈現(xiàn)低位回升；而寧波、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興、珠海等無數(shù)城市現(xiàn)時(shí)成交鴻溝基本已接近底部。
03表情去化平均去化率40%執(zhí)穩(wěn)，滬杭等推盤量大質(zhì)優(yōu)去化率均超6成
12月房企推盤積極性穩(wěn)步普及，26個(gè)要點(diǎn)城市12月首開和加推共計(jì)311次，環(huán)比上升20%；市集熱度高位執(zhí)穩(wěn)，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，要點(diǎn)城市12月平均開盤去化率為40%，環(huán)比執(zhí)平上月，同比上升7pcts；和三季度比擬增幅為14pcts，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。
分城市來看，上海、杭州高熱不退，12月推盤均在超45次且表情平均去化率執(zhí)穩(wěn)在6成以上。無錫、廈門等房企推盤更傾向于“以銷定產(chǎn)”，僅修養(yǎng)較好的盤傾向于加速推盤節(jié)律。
而從變化趨勢(shì)來看，環(huán)比漲跌各半，同比漲多跌少，同環(huán)比王人增類城市除了短期內(nèi)熱門恒熱的上海、北京、杭州以外，更多是武漢、天津、重慶、嘉興、無錫、常州、珠海等二三線城市，資格了前期深度調(diào)遣，市集有弱復(fù)蘇趨勢(shì)；還有部分城市諸如西安、蘇州、青島、濟(jì)南、佛山等受12月供給結(jié)構(gòu)影響，去化率不升反降，市集延續(xù)低迷。值得溫煦的是，現(xiàn)時(shí)舉座市集止跌企穩(wěn)征兆權(quán)貴，26城中僅有6城12月去化率不足2024年三季度月均，無數(shù)城市市集熱度如故呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。
04庫存供求比0.65致庫存絡(luò)續(xù)下降，深昆佛等去化周期同環(huán)比王人跌
12月，因供應(yīng)增幅不足成交，30城舉座供求比由上月的0.68降至0.65，僅西安、長(zhǎng)沙、上海3城供過于求，其余27城供求比均在1以下。30城庫存面積為22424萬平常米，環(huán)比下降3%，同比下降7%。
25城消化周期環(huán)比有所裁汰，降幅多為10%以內(nèi)，深圳因供給斂跡、成都因成交穩(wěn)增，去化周期環(huán)比降幅較為權(quán)貴。值得溫煦確當(dāng)屬深圳、昆明、佛山等去化周期同環(huán)比王人跌；從系數(shù)目來看，現(xiàn)在消化周期朝上18個(gè)月的城市執(zhí)穩(wěn)18個(gè)，跟著成交復(fù)蘇，庫存去化壓力如故有緩緩緩解的征兆。
05二手住房成交同環(huán)增46%和11%，全年一線和杭寧長(zhǎng)青等二線增約20%
12月，35個(gè)要點(diǎn)城市二手房成交面積展望為2490萬平常米，環(huán)比增長(zhǎng)11%，同比增長(zhǎng)46%。2024年全年累計(jì)成交面積展望為22695萬平常米，累計(jì)同比增長(zhǎng)6%。
環(huán)比來看，一系列策略刺激下，12月二手房市集高溫不退，除北京、西安、杭州、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)春、大連、渭南等8城外，其余27個(gè)城市成交均執(zhí)增。同比來看，要點(diǎn)城市漲多跌少，京滬深等中樞城市成交鴻溝寬闊高于客歲同時(shí)，十分是深圳同比倍增，北京、上海等增幅也在6成以上，但昆明、長(zhǎng)春、大連等城市成交發(fā)達(dá)仍是權(quán)貴弱于客歲同時(shí)。總體來看，二手房成交延續(xù)高位震撼行情，客群主要王人集在價(jià)錢敏銳度較高的剛需剛改客群。
06地皮市集成交金額周期性環(huán)比倍增，同比仍延續(xù)二成降幅
12月，地皮市集依期迎明年末成交“翹尾”，供應(yīng)端則迎來季節(jié)性下行。截止12月25日，本月地皮供應(yīng)0.9億平常米，環(huán)比上月同時(shí)下降七成，成交2.8億平常米，環(huán)比上升上月同時(shí)132%。不外成交同比仍保管負(fù)增長(zhǎng)，成交金額較上年同時(shí)下降二成把握，各地仍在絡(luò)續(xù)鐵心一級(jí)市集鴻溝，促進(jìn)行業(yè)庫存回落。本月地皮溢價(jià)率3.8%，固然月內(nèi)深圳、杭州等地拍出多宗高溢價(jià)地塊，然而由于三四線地皮交往量上升，以及年末各地要點(diǎn)表情出讓量加多，平均溢價(jià)率如故較上月有所回落，下降至年內(nèi)均線近鄰。
各能級(jí)城市發(fā)達(dá)趨同，均為環(huán)比大幅增長(zhǎng)，同比執(zhí)續(xù)回落。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表示，截止12月25日，一線城市本月共成交地皮建面260萬平常米，環(huán)比上升128%，同比下降27%。具體來看，深圳本月成交33萬平常米，成交總價(jià)190億元，熱門地塊深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊溢價(jià)率高達(dá)46.3%。北京月內(nèi)迎來一宗百億地塊出讓，位于豐臺(tái)區(qū)麗澤板塊，起拍總價(jià)110.5億，被中海以底價(jià)競(jìng)得，這是北京的首宗不限價(jià)地塊，亦然2024年以來北京的第三宗百億地塊。
二線城市方面，至25日成交建面5004萬平常米，環(huán)比上升221%，同比下降19%，成交金額1827億元，環(huán)比上升130%，同比下降22%。具體來看，本月長(zhǎng)沙成交建面最高，達(dá)到803萬平常米，總價(jià)189億元，平均溢價(jià)率0.5%；重慶其次，成交建面599萬平常米，總價(jià)131億元，平均溢價(jià)率0.3%；居于第三的成都成交建面359萬平常米，總價(jià)128億元，平均溢價(jià)率6.7%。
本月杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢價(jià)地塊，如杭州蕭山北干東地塊溢價(jià)率高達(dá)76.5%，為2024年以來杭州溢價(jià)率最高的一幅宅地。杭州新址限價(jià)的取消，充分開釋了該地塊的溢價(jià)空間，該樓面價(jià)也刷新了蕭山區(qū)宅地第二的記載。同日杭州成交的喬司宅地，也拍出了48.8%的溢價(jià)率，該地塊容積率1.1，成交總價(jià)7.9億元，成交樓板價(jià)1.8萬元/平常米，附進(jìn)在售表情均價(jià)在3萬元/平常米把握。
三四線城市方面，截止25日成交總建面2.2億平常米，環(huán)比環(huán)比上升118%，同比下降17%，是各能級(jí)城市中同比下降幅度最小的。成交均價(jià)2154元/平常米，環(huán)比下降6%。在資格了無間數(shù)年的領(lǐng)跌之后，三四線城市地皮成交鴻溝領(lǐng)先接近底部，在保證城市要緊表情建設(shè)鴻溝的前提下，2024年進(jìn)一步下降的空間相對(duì)較小，年末迎來較小的同比降幅也在理由之中。在CRIC要點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，徐州、揚(yáng)州等15個(gè)城市成交鴻溝朝上100萬平常米，榜首徐州成交629萬平常米，揚(yáng)州、鹽城、常州也朝上300萬平常米。大無數(shù)城市仍以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主，本月成交建面朝上100萬的城市，平均溢價(jià)率均未朝上3%。
07綜不雅市集熱度慣性+低基數(shù)加執(zhí)，預(yù)期2025年一季度樓市成交環(huán)比回落但同比正增長(zhǎng)
總體來看，12月因恰逢年末沖刺，30個(gè)要點(diǎn)城市舉座仍處于執(zhí)續(xù)放量期，供求均呈現(xiàn)翹尾收官。預(yù)判后市，克而瑞地產(chǎn)琢磨以為，2025年1-2月受春節(jié)假期影響，環(huán)比回落是草率率事件，但概括策略加執(zhí)和現(xiàn)時(shí)市集成交熱度慣性，3月小陽春行情有望延續(xù)，考量到2024年基數(shù)較低，2025年一季度同比仍將正增長(zhǎng)。
分能級(jí)來看，一線城市成交熱度延續(xù)，舉座成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交鴻溝執(zhí)穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。三四線城市成交鴻溝將延續(xù)筑底行情，不外舉座調(diào)遣已接近市集底部，降幅還有望執(zhí)續(xù)收窄。值得溫煦的是，二手韌性強(qiáng)于新址的態(tài)勢(shì)還將延續(xù)，但份額講緩緩傾向新址上升，剛需客群的分流作用仍將存在賭錢賺錢官方登錄，但對(duì)改善和高端客群，新址居品內(nèi)卷升級(jí)重迭價(jià)錢隨行就市，性價(jià)比超越而眩惑客戶回流新址。